Chcete-li úvěr v řádech milionů, nepostačí vám pouze dobrá bonita nebo ručitel, poskytovatel si bude chtít svou investici „pojistit“ nemovitostí v odpovídající hodnotě. Takže pokud byste nezvládali splácet (třeba v důsledku ztráty zaměstnání), dostane své peníze zpět a vás díky tomu nečekají další problémy. Typicky je přitom nemovitost zastavována oproti hypotečnímu úvěru, existují však i další půjčky, u nichž můžete tímto způsobem ručit.
Jaké úvěry se zajištěním nemovitostí existují
Jelikož koupě nemovitosti obvykle vyžaduje mnohamilionové částky, jedná se běžně o závazek na 20 až 30 let (výjimečně i déle). Úvěrový trh přitom nabízí hned několik druhů půjček, které lze takto zajistit; jedná se o následující:
Hypotéka
- Poskytují ji zejména banky a stavební spořitelny (ty pouze při splnění podmínek, viz. níže), ačkoliv zvládnou nákup nemovitosti profinancovat i některé nebankovní společnosti (obvykle za méně výhodných podmínek).
- Získat můžete i několikamilionové částky (buď jako jednotlivec, nebo se spolužadatelem).
- Každý poskytovatel musí ze zákona chtít, abyste měli našetřeno min. 10 % z kupní ceny nemovitosti (dá vám tak nejvýše 90% hypotéku).
TIP: Některé banky umí nemovitost zainvestovat ze 100 %, takže nemusíte mít našetřenou desetinu kupní ceny. Dělají to tak, že vám k 90% hypotéce poskytnou ještě půjčku na cokoliv, která odpovídá právě chybějícím 10 %. Například nemovitost za 5 milionů korun tak zaplatíte 4,5 miliony z hypotéky a 500 tisíci z půjčky na cokoliv.
Řádný úvěr ze stavebního bydlení
- Jde vlastně o alternativu k hypotéce, akorát ho poskytuje stavební spořitelna, která vám garantuje stejný (obvykle nízký) úrok po celou dobu splácení. Musíte však splnit podmínky jako nastřádat min. 30 % z cílové částky stavebního spoření a spořit alespoň 2 roky.
- Pokud se nepřipravujete na bydlení tímto způsobem delší dobu (klidně 10 a více let), nezvládnete našetřit dostatečnou částku. Úvěr ze „stavebka“ je totiž poskytován jako rozdíl mezi cílovou a naspořenou částkou (na bydlení ve větším městě tak musíte našetřit např. 1,5 milionu korun). Můžete na něj však navázat tzv. překlenovacím úvěrem.
Překlenovací úvěr
- Umožní vám koupit bydlení de facto ihned a poskytují ho pouze stavební spořitelny na nezbytně nutné období, resp. do doby, než splníte podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření.
- Po dobu trvání tak hradíte nejenom splátky za spoření, ale současně i za překlenovací úvěr, což je poměrně velká zátěž pro rozpočet (splátka spoření může být stejně vysoká jako ta za úvěr).
- Spořit na nemovitost ve větším městě, kde jsou ceny vysoké, může být tímto způsobem komplikované.
TIP: Na družstevní byt vám hypotéku nikdo nedá. Řešení však může nabídnout tzv. předhypoteční či překlenovací úvěr v případě, že bude nemovitost později převedena do osobního vlastnictví.
Půjčka na cokoliv
- Klasický spotřebitelský úvěr, který můžete použít podle svého.
- Poskytovatel obvykle vyžaduje u částek nad 0,5 milionu, kromě dobré bonity, i ručitele nebo právě zajištění nemovitostí.
Americká hypotéka
- Ačkoliv má v názvu „hypotéka“, není nutné ji využít na bydlení, ale na cokoliv chcete. Poskytovatel vám takto půjčí i mnohamilionové částky, musíte je však zajistit nemovitostí.
- Tyto půjčky bývají poměrně drahé (od bankovních domů i nebankovních společností), jelikož nikdo neví, na co peníze skutečně padnou.
Poskytovatel půjčky pošle svého odhadce
I když si můžete nechat nemovitost odhadnout nezávislým odborníkem, nebude vám posudek při žádosti o úvěr nic platný. Společnost, u níž si chcete půjčku se zajištěním vzít, pošle vždy vlastního odhadce, který ji ocení „v zájmu poskytovatele“ (tomu jde pochopitelně primárně o obchod a odhad se tak může oproti jiným odborníkům lišit). Nevýhodou u půjčky se zajištěním nemovitosti je, že žádný poskytovatel úvěru nezohledňuje výrazný růst cen na realitním trhu.
Jaké nemovitosti je možné oproti úvěru zastavit
Většina běžných lidí (spotřebitelů) bude obvykle za hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření ručit právě kupovaným bydlením, tedy bytem či rodinným domem. Banky, stavební spořitelny i nebankovní společnosti však akceptují do zástavy i jiné nemovitosti: například rekreační objekty (chaty, usedlosti...), pozemky (stavební i nestavební), reality určené k podnikání (komerční prostory, budovy pro výrobu...).
Takové nemovitosti se pro účely poskytnutí úvěru nemusí nacházet ve stejné obci, ale klidně na druhém konci republiky. Ručit přitom nemusíte pouze kupovaným objektem, ale i nemovitostí třetí strany (například rodičů, prarodičů, známého atd.), pro poskytovatele je důležité, aby mohl uplatnit zástavní právo v případě, že nebudete splácet. Většina kupujících však ručí kupovaným majetkem.
Zástavní právo musí být vždy v katastru
Aby nebylo možné nemovitost zastavit u více subjektů najednou, případně ji prodat nebo darovat bez vědomí poskytovatele půjčky, musí dojít k zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, který je spravován jako veřejně dostupná databáze. V té je možné tuto informaci ověřit, takže kdybyste chtěli vlastnictví nemovitosti převést na někoho jiného, nebude to možné do doby, než se poskytovatel svého zástavního práva vzdá, k čemuž dochází až po vyrovnání dlužné částky.
S hypotékou se vždy držte bankovních domů
Protože se většinou jedná o opravdu vysoké sumy, které řada lidí splácí „polovinu života“, je nanejvýš nutné, aby s vámi hrál poskytovatel férovou a ne zbytečně drahou hru. Nejnižší úroky dostanete obecně u bankovních domů (mezi ty se řadí i stavební spořitelny), které obvykle nežádají žádné extra poplatky, pouze úroky a RPSN. Oproti tomu u nebankovních společností se můžete setkat s poplatky za zpracování, provizemi, vyššími úroky apod., a pokud byste chtěli v budoucnu refinancovat, mohlo by to znamenat vyhozené peníze.
Nebankovní společnosti mohou nicméně pomoci lidem v horší finanční situaci (dokáží tolerovat i některé zápisy v registrech dlužníků nebo nižší příjmy), případně lidem v exekuci (z těch je dokáží i vyplatit a zastavit exekuční řízení). Právě pro ty mnohdy představují jedinou záchranu „střechy nad hlavou“, za což pak musí hradit tučné úroky a další poplatky. Ovšem jakmile finanční tíseň odezní, nebrání nic převedení půjčky na nemovitost jinam za výhodnějších podmínek.
